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租金難抵成本

長租公寓“風口”已過?



  雖然市場需求不低,但長租公寓的生意似乎越來越不好做。近期,國內某地產百強企業發布公告稱,將處于虧損階段的5項業務剝離至控股集團,其中就包括長租公寓業務。專家指出,租金收入低是很多企業難以支撐長租公寓運營的第一難題。

長租業務成“雞肋”?
  近期,國內某地產百強企業發布公告稱,將剝離其處于虧損階段的長租公寓等五項業務。根據該公司2018年年報,長租公寓業務在2017年和2018年分別虧損0.44億元和1.9億元,且虧損隨業務規模擴張還有進一步擴大的趨勢。據克而瑞統計,在該企業2018年的收入構成中,84.7%來自房地產開發與銷售業務,而管理服務、辦公物業投資以及長租公寓總收入僅占15.3%。
  無獨有偶,近期傳聞稱,某大型房企擬年內剝離旗下長租公寓“邦舍”業務。
  業內人士表示,今年以來,多家房企放慢了長租公寓業務的布局步伐,有的逐步縮小業務規模,有的已停止布局項目,還有的則開始轉手相關業務。據億翰智庫不完全統計,2018年品牌長租公寓“爆倉”數量由2017年的4家增至10家。
  業內人士認為,租賃回報率低是運營長租公寓最難克服的問題。克而瑞的監測數據顯示,目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%),低于辦公租金4%-6%的回報率,且遠低于國際公寓水平。
  “我國房租和房價之比在國際上處于低位。同時,由于我國住房租賃市場95%以上的房源為私人產權房,且供應較為充分,因此房租整體上升空間有限,也限制了長租公寓的租金價格漲幅。”北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍對《上海金融報》記者表示,“此外,長租公寓面對的更多是中高端租客,客群相對有限,隨著供應量提升,價格更難以上漲。”
  “但無論通過新建還是改造等方式運營長租公寓,企業都在一定程度上存在推升租金價格的需求。若房企通過自持性土地來進行開發,成本很高,目前新建的房屋較少,能否正常運轉并取得相應收益還有待觀察。若通過收購居民住房并進行改建,為收回成本也要漲租,但一旦價格漲幅過大,則可能被監管部門約談,要取得豐厚收益也有點困難。”李戰軍指出,“此外,開發長租公寓的房企在融資上也會面臨一定困難。”
  第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可告訴《上海金融報》記者,目前來看,市場對已建成及未來即將入市的長租公寓需求仍顯不足。相較租房生活,人們更傾向于攢錢購房。“‘以租代購’的方式為大眾所接受仍然有待時日。另一方面,對普通租客而言,長租公寓租金的負擔較重,也拉低了長租公寓回報率。”

行業前景仍廣闊
  雖然長租公寓業務的發展面臨困難,但億翰智庫的報告預計,到2030年,中國租憑人口近3億人,租房市場租金GMV(交易總額)將達4.6萬億元。
  事實上,目前仍有不少企業積極布局該領域,不僅萬科、龍湖、旭輝等傳統房企近年來紛紛建立起長租公寓品牌,中介系的自如、相寓同樣發展迅猛。此外,銀行、大型互聯網企業亦成為該領域的“新玩家”。就在今年,也有不少企業進軍長租公寓市場,如正榮地產3月宣布“榮遇”項目正式落地上海;中糧旗下長租公寓品牌“Joyer Apt. 樂邑”首次落戶北京;保利未來域首個項目在杭州正式掛牌等。
  “從長遠看,房企及各運營商搶灘布局長租公寓,意在于市場發展初期提升占有率。”簡可表示,“近年來,政府大力提倡租賃住宅,隨著各地‘租售并舉’政策的落地,政府的背書提振了房企及運營商對于發展長租公寓的信心。同時,房企及開發商可通過低價收購一些運營不良的物業,將之改造成長租公寓以獲得更高的回報率,也可通過向租客提供附加服務提升其回報率。”
  簡可進一步指出,“目前長租公寓尚處發展早期,面臨需求不足、運營模式不清晰、準入門檻低、擴張過快、標準尚未建立等問題。但長遠來看,長租公寓發展可期,預計未來5-15年,住宅租賃將逐步發展為一個成熟市場。其溢出效應也將催生諸如學生住宅、養老住宅等更加細分的住宅租賃物業模型。”
  李戰軍也認為長租公寓仍有發展前景。“如果企業在開發長租公寓項目時,注意開發規模與市場需求相匹配,還是可以實現盈利的。”
  “未來,若能加強多產業服務協同及科技與自動化的運用,或將提升長租公寓的盈利能力。”簡可認為,“而私募股權的引入及可能出臺的房地產信托基金,則有助于提升長租公寓的資金穩定性。”

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長租公寓運營模式知多少?

  據第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可介紹,目前長租公寓運營模式可大致分為三類。
  一是分散式。輕資產模式使得分散式長租公寓得以快速規模化擴張,但快速擴張也帶來了激烈的競爭與參差不齊的質量標準。若租賃系統及流程得以規范,規模化的分散式長租公寓市場運營將更加高效,增加運營商的購買力。
  二是新建式。土地市場上租賃住宅用地往往較周邊的住宅銷售用地土地單價更為低廉,土地的投資回報由此得到提升。新建式長租公寓一般位于接近就業地的城市非中心區域。較小的單元面積在提升單位收益的同時,也保證了單元租賃價格可負擔性,形式上更接近學生宿舍。
  三是集中式。集中式長租公寓由低價收購運營不良的物業改造而來,背后往往是一些政府支持的城市更新項目,大多位于城市中心地段,租客較為年輕,單元面積也較小,多元化的設施服務更加貼合共享生活的理念。(戚奇明)
責任編輯:毛曉勇
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